关于优化老城区闲置物业活化利用机制激发中心城区经济活力的建议（编号43）

发布时间：2026-07-15

领衔代表：罗冬英

一、事由                                         

    越秀区作为广州市中心城区，历史文化底蕴深厚、商业圈层成熟、人口资源密集，是全市经济社会发展的核心承载区。当前，区内仍有部分存量物业未能充分活化利用，优质资源潜力有待进一步释放，对区域产业迭代升级与经济活力提升形成一定制约，主要体现在三个方面：

    （一）产权构成多元分散，统筹整合难度较大

    中心城区闲置物业分布较广，涵盖核心路段与老旧小区内部资产，产权类型多元，涉及省、市、区属公有产权、私有产权、军队产权、华侨产权等，部分物业存在权属界定、历史继承等遗留问题。以大塘街道为例，经社区初步摸查，现有闲置物业约2.7万平方米、共82处，分属不同产权主体。产权分散一定程度上影响资源统筹整合，难以形成规模化、集约化利用效应。同时，部分物业设施老旧、风貌与街区整体不协调，部分物业处于历史风貌区或属于历史建筑，对城区形象与功能品质提升带来影响，区域夜间消费、业态活力有待增强，与重点商圈提升发展态势尚需更好协同，发展空间仍需拓展。

    （二）政策适配有待加强，精准服务仍需完善

    现行规划、消防、环保等标准在执行中，对老城区既有建筑特点、业态差异考虑不够充分，一定程度上存在“一刀切”情况，抬高了活化利用门槛。一是消防管理方面，对小型文创、精品办公、轻餐饮等低风险业态，尚未完全实现按风险等级分类施策，改造要求与成本对市场主体吸引力有限。二是环保管理方面，轻餐饮等业态在油烟排放、场地证明等方面要求较为严格，咖啡、烘焙、简餐等低污染项目审批流程偏长，住改商甚至一律不予审批，一定程度影响创业创新活力。三是改造利用方面，老旧物业审批环节较多、周期相对较长，改造成本高于新建物业，加之老城区商业租金增速放缓、投资回报率偏低，社会资本参与意愿有待进一步激发。

    （三）协同机制有待健全，推进效能需持续提升

    闲置物业活化涉及规划、消防、城管、市场监管、房管等多个领域，目前常态化协同联动机制仍需完善，部门间信息共享、政策衔接有待加强，跨领域问题协同破解力度需进一步加大。街道作为一线统筹实施单位，在跨部门协调对接中渠道与支撑抓手不足。同时，现有追责机制较为严格，干事创业容错纠错机制尚需细化完善，对基层创新探索的支持与保障力度有待提升，进一步激发干部担当作为、主动攻坚的积极性。

    二、建议 

    为深入贯彻中央城市工作会议关于“统筹城市规划、建设、管理，推动老城区焕发新活力”的部署要求，落实省、市关于城市更新与存量资源盘活工作安排，统筹发展和安全，借鉴先进地区经验，结合越秀区老城区特色与发展定位，坚持因地制宜、精准施策，建议从产权梳理、政策优化、协同联动、营商环境四个方面完善机制、凝聚合力，推动闲置物业活化利用提质增效，持续增强中心城区经济发展动能。

    （一）完善产权分类台账，夯实活化利用基础         

    一是全面开展物业摸排梳理。建议相关单位协同推进全区闲置物业排查摸底，全面掌握位置、面积、产权性质、建筑年代、结构状况、闲置原因、适配业态等信息，按产权类型分类建立台账，明晰权属主体与管理边界，做到底数清、情况明。二是搭建信息共享管理平台。推动建设区级闲置物业活化线上管理平台，实现数据动态更新、跨部门共享共用，为科学研判、精准施策提供数据支撑。三是强化存量资源整合利用。对产权复杂但利用价值较高的物业，可组建工作专班统筹推进，探索权属优化、产权置换、整合利用等路径，破解资源整合难题。发挥侨务资源优势，加强政策宣传与沟通对接，引导产权主体积极参与活化利用。

    （二）优化政策标准体系，提升精准施策水平         

    一是推行消防审批分类管理。建议借鉴南通市“分类施策+安全补偿”经验，研究制定老城区闲置物业活化消防设计指引，按业态风险等级细化管理要求。对高风险公众聚集业态严格执行规范；对小型文创、精品办公、轻餐饮等低风险业态，探索通过优化疏散、增设智能消防设施等安全保障措施，降低不必要改造成本，提升项目落地可行性。二是完善规划与业态适配政策。紧扣全区“3+3”核心产业定位，参考苏州市新型工业化行动方案业态优化思路，在符合总体规划与风貌管控前提下，支持适度优化部分区域规划用途，重点培育文创、科创、轻餐饮等业态。推动相关部门协同制定轻餐饮分级管控标准，按污染程度、能源类型、经营规模细化准入要求，明确低污染项目准入边界，优化审批服务。三是精简审批流程提升效率。梳理闲置物业活化全流程审批事项，编制清晰指引，进一步压缩办理时限、降低制度性交易成本，为市场主体提供便利。

    （三）健全协同联动机制，增强统筹推进效能         

    一是完善部门协同工作机制。建议明确主体建立常态化会商对接机制，定期研究解决物业活化中的难点堵点问题，明确职责分工与协同时限，形成各司其职、高效联动的工作格局。二是优化容错激励保障机制。进一步细化干部干事创业容错纠错机制，明确适用情形、认定程序与免责边界，对按程序集体决策、主动探索创新、未谋取私利且出现轻微偏差的，依规依纪予以合理容错，切实打消基层顾虑，激发担当作为动力。

    （四）优化营商发展环境，引导社会资本参与         

    一是加强政策宣传与对接服务。多渠道开展闲置物业活化政策解读与推介，精准对接创业者、文创企业、品牌商家等市场主体，提升政策知晓度与吸引力。二是创新柔性服务与精准监管。推行“主动服务、靠前指导”模式，部门提前介入项目策划、改造设计等环节，提供审批、环保、安全等全流程办理指导服务，切实解决市场主体实际困难。三是健全资本参与激励机制。强化国有单位示范引领作用，明确国有单位参与闲置物业活化的激励路径，优化国企或各级财政投入扶持政策，创新资本合作模式，鼓励金融机构创新专项信贷产品，进一步激发资本参与活力，通过一处处老旧物业焕新，加快推动老城区闲置物业从“存量闲置”向“增量活力”转变，点点汇聚老城市新活力，持续塑造中心城区高质量发展优势。