关于整合社会资源，进一步加强对零散小区及单体楼栋物业管理的建议（编号55）

发布时间：2025-04-23

领衔代表：潘辉

一、案由

目前在越秀区仍有不少楼龄较长且分布零散的住宅楼宇。相较于规模较大的社区，这些零散楼栋的业主在物业选择和日常管理等方面还有不少痛点。

（一）物业管理选择难。目前很多建造于上世纪八九十年代的老旧楼栋，基本都分散在老城区各个角落，单个小区普遍存在总建筑面积小，楼栋数量少和小区居民户数低等问题，且基本为开放式小区，居民结构混杂，小区绿化养护、环境管理等常年得不到有效管理。零散小区或单体楼栋业主对于如何选择适合的物业都比较头痛。业委会对小区物业的选择和更换，只能通过发动业主联名等方式反复多次与所在街道、社区联系，不仅耗时耗力，且选择的物业公司也未必适合。或者只能匹配到一些规模较小或资质不够完备的小型物业公司。                                          

（二）市场化程度不够高。表现在物业管理的价格管理体制与运行机制上，因为物业公司管理水平参差不齐，导致业主意见大，企业的压力也大。一些临时搭建、草台班子式的物业管理公司规模小，难以发挥群体优势，在业主维权意识不断增强、管理越来越规范的形势下，许多企业存在着抗风险能力差、经济效益差，亏损严重等问题。由于经营风险意识不强，导致物业管理收益与风险极不对称，一有风吹草动的事件，或者一件官司往往就会让小区混乱不堪，也造成零散小区及单体楼栋需频繁更换物业公司。              

（三）行业管理不规范。零散小区或单体楼栋物业选配的物业管理从业者素质普遍偏低，管理服务不到位，往往只提供保安和保洁等表面服务，并未经过培训，并不具备专业能力。由于小公司行业准入门槛较低，并未经过真正的市场竞争，物业公司自己勉勉强强混生存，小区物业服务也是低水平维持，从而导致“小、散、乱”等问题突出。比较突出和明显的，是各物业公司的定价“稀里糊涂”，即使成立了业主委员会，再议价格时也缺乏科学的测算和合理的标准。物业服务费“虚高”的现象让业主十分反感。

二、建议

（一）要充分发挥政府主导作用，组织街道、社区、业委会（居民代表），引入有资质的物业公司，有序推进对老旧零散相邻小区的物业管理区域的确立，集小做大，按片区形成区域覆盖式管理。同时，结合各街道、社区的实际，制定物业综合治理规划方案，引入市场机制、调动社会资金、动员小区居民共同参与对物业公司的适配性选择。

（二）在相邻老旧零散小区的中心位置建立大物业管控中心，有效管理盘整后区域内的多项物业服务内容，健全完善以管控中心为整体的便民服务体系。

（三）根据小区管理面积、服务内容等综合情况，制订相关物业公共服务标准及政府指导价标准，并推行相应的规范化考核标准，引导进驻物业企业规范化经营。

（四）加强宣传引导，让老旧小区居民充分了解物业管理带来的资源共享、环境改善和生活质量提高等众多好处，树立“小区管理、人人有责”的社会意识，形成居民积极接纳物业管理的良好氛围。                                

    （五）以党建引领为抓手，区内街道社区各级党组织、居民党员、物业服务企业党员，要发挥党员先锋模范作用，优化社区基层治理，提升服务群众效率。