关于深化老旧小区改造工作的建议（编号28）

发布时间：2025-04-17

领衔代表：杨文新

一、事由：

习近平在浦东开发开放30周年庆祝大会上强调“人民城市人民建、人民城市为人民。城市是人集中生活的地方，城市建设必须把让人民宜居安居放在首位，把最好的资源留给人民。”城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，对提升老百姓获得感幸福感、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。 

    十四五期间，广州市着力推进老旧小区改造，稳步实施改造工作，通过改造优化中心城区功能，改善居住条件和人居环境品质，补齐民生短板，持续增进民生福祉，打造共建共治共享的社会治理格局，让老城市焕发新活力。越秀区老旧小区数量多，主要以2000年底前建成为主，部分小区存在失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全等问题，居民改造意愿强烈。自老旧小区改造工作启动以来，不少老旧小区实现“颜值”“品质”双提升，取得的工作成效可圈可点。但也要认识到，在改造过程中，仍然存在消防设施维修难、“三线”下地难、供水设施改造移交难、低效绿地提升难、长效管理机制缺乏等重难点问题。

在此背景下，如何进一步保障以“基础类应改尽改、完善类宜改即改、提升类能改则改”的改造原则，妥善推进老旧小区微改造工作，不断满足人民群众的期望，营造整洁、舒适、安全、便利的居住环境，成为项目实施单位、项目主管单位及各配合单位面临的新课题。

二、建议：

（一）完善改造工作机制

建议由区政府领导，住建部门会同街道牵头，建立健全老旧小区改造工作机制。一是编制本区老旧小区底册。将符合改造条件的老旧小区应纳尽纳，对于前期已纳入过改造范围，但改造不彻底或因资金限制存在遗漏的小区查缺补漏。二是强化部门协作力度。由项目主管部门牵头，组织各职能部门、通信运营商、自来水公司、排水公司等单位，对于老旧小区改造过程中消防设施升级改造、“三线”下地、供排水设施改造、绿地提升改造等工作予以充分指导和全力支持。督促通信管线运营单位、供水、供电、供气设施维护管养等专业经营单位，全程跟进老旧小区基础设施配套建设，对于建成后符合移交条件的，积极配合项目实施单位进行移交。

（二）积极引入社会资本

充足的资金保障是老旧小区改造工程取得预期效果的关键。建议区政府联同区商务局、区发改局和区房管局加强企业资源整合利用，扩大社会资本引入，多渠道吸引市场力量和社会资本纵深参与老旧小区改造。探索建立有合理商业回报的长效运营机制，打造“改造+运营+物业”新模式，将小区共用部位的广告、停车场等公共空间的经营与物业服务进行打包，通过招标等方式选定社会资本，社会资本通过投资改造，获得小区公共空间和设施的经营权，提供物业服务和增值服务。通过选取试点，打造典型案例，形成可复制经验，结合实际情况，以点带面，在全区老旧小区施展开来。

（三）激活低效绿化空间

建议区政府联同区林业园林局、区建设水务局、区城管和综合执法局坚持以人民为中心的原则，加强前瞻性规划，根据老旧小区建筑肌理、道路格局，结合居民群众的实际需求，充分挖掘绿化用地的潜力，实施见缝插绿，多元增绿。提升绿化设计的科学性合理性，因地制宜，注重植物配置、季相变化，严选树种，打造环境优美的微景观。同时及时处置病树、残树、枯树，对老旧小区内的现状绿地进行景观提升，为居民营造美丽舒适的绿化环境。

（四）健全长效管理机制

    城镇老旧小区改造建设只是起点，如何通过长效管理机制运行、设施服务维护、引导群众参与小区治理等手段，确保改造效果能够长期保持，考验着城市管理者的智慧。建议区政府联动区房管局、区城管和综合执法局建立完善的小区长效管理机制，一方面引入专业服务。制定老旧小区物业管理限期补贴和扶持政策，引导老旧小区在改造过程中引入专业物业服务，根据平方米单价给予财政补贴和筹措老旧小区维修资金双重机制，让企业充分发挥专业能力，让业主不断增强购买服务意识。另一方面推动形成多元共治合力。发挥党建引领作用，引导老旧小区业主设立物业管理委员会、业主委员会、老旧小区改造共同缔造委员会，链接社区、驻区单位和社会组织等多元治理力量，建立社区居委会、业委会、物业企业多方联席会议制度，实现事务共商、矛盾共解。