关于加大对楼宇经济转型的引导、扶持力度的建议（编号18）

发布时间：2025-04-16

代表：何沛

越秀区作为广州的重要商务区，拥有众多高品质的商务楼宇。据调研，全区现有重点商务楼宇378栋，总建筑面积超1000万平方米。这些楼宇不仅数量众多，且产出效益显著。2023年越秀区楼宇实现纳税超370亿元，占全区税收比重的75%，成为区域经济发展的重要支柱。其中，年税收过亿元的商务楼宇达70栋，年税收过10亿元的总部型商务楼宇有6栋。

自2023年以来，受市场持续供大于求的影响，越秀区楼宇出现了量价齐跌的现象，招商留商面临巨大挑战，急需通过转型来寻求突破。为此，政府需要给予更多的引导和支持。

一、事由

越秀区楼宇经济目前面临的挑战一是出租率持续下滑，优质租户外流。近五年以来广州写字楼市场持续供大于求，年均新增供应比净吸纳量多40万㎡，整体空置率已攀升至25%，未来三年写字楼新增供应还将进一步增加，年均超80万㎡，按过往平均净吸纳量推演（20-35万㎡），空置率将持续推高至32%以上。在此背景下，物业条件更优、商务条件更好以及政策优惠力度更大的新区将是租户搬迁首选，越秀区楼宇相对老旧、分散，将逐步失去竞争力，目前企业年流失率在30%左右，未来空置率攀升以及去化周期延长将是难以避免的趋势。二是租金价格严重下跌。写字楼市场租金单价自2019年起一直呈下降趋势，疫情后整体跌幅已超20%，且受全球经济增幅放缓和不确定性增加的影响，各行业发展受限、严控成本、投资谨慎，将造成需求端持续萎缩，业主方只能低价搏杀抢客，加剧内卷，以中华国际中心为例，2024年平均成交单价约94元/㎡/月，较高峰时期下降了30%以上。由于未来供大于求的局面仍将长期存在，传统租赁租金持续下滑的态势短期内无法逆转。三是同质竞争、转型困惑。面对写字楼供需失衡、量价齐跌的严峻市场环境，业主方除低价搏杀外，也在提升楼宇竞争力、加快去化、保值升值等方面探索转型新路径。但在政策方面存在对转型方向指引不清晰或部分方向政策指引不明确的情况。如关于办公转营酒店，穗建消防〔2023〕774号文件“关于支持既有建筑调整使用功能办理消防审批事宜的实施意见（试行）”中未提及超高层建筑的业态调整需如何推进，也未提及转型酒店的办理流程，造成部分楼宇业主方不清楚如何快速推进项目转型，错失市场先机。

二、建议

从市场环境看，未来仍有大量新增优质办公物业投入市场，供需将进一步失衡，存量写字楼转型势在必行，需要政府同向发力，给予企业更多指引与扶持：

（一）政府与楼宇要更多互联互动，推进楼宇经济发展。政府要把产业规划精准落位到主题楼宇上，通过专业载体打造、专业部门指导、专业团队运营、专业平台构建、专项政策配套，赋能楼宇招商运营，支持核心楼宇做专做强，从而推动地区经济发展。通过楼宇经济及企业经营的服务链接，联合支持各领域企业发展，在提升吸引力之余，增强招商引资实力，形成良性循环。

（二）政府主导，引导打造越秀专业化特色楼宇群。如依托越秀医疗资源优势，结合打造粤港澳生命健康产业建设，通过政策扶持等措施引导相关楼宇引进更多医药企业，再配套专业化运营、专业化管理、专业化平台、专业化政策，为楼宇插上专属产业标签，从而实现差异化竞争。

（三）给予更多专项资金支持，进一步引导通过科技、数字推动形成智能楼宇。越秀区楼宇普遍建成年份较长，设备设施老旧、智能手段落后已成为制约招商留商的关键因素，政府部门要设立专项扶持资金，给予提档升级的楼宇更多支持，引导探索信息技术与传统行业跨界融合的新模式，更好地通过数字平台为人、机、物等生产要素架起连接桥梁，以人工智能驱动楼宇经济智慧化发展。

（四）要加大政策宣贯力度。对于楼宇转型的政策，所处街道、楼宇方实际知之甚少，要对写字楼转型酒店、公寓等方向，给予明确的政策支持和清晰的政策指引。