关于加快越秀区国有老旧物业以及老旧产业园区改造提升的建议（编号17）

发布时间：2024-04-11

代表：柴琰

案由：

土地空间资源是企业经营发展的重要资源，经过多年的快速发展，越秀区产业用地开发强度高达90%，发展空间瓶颈制约明显。一方面，一些有发展后劲的优质企业由于缺少空间而发展受阻，一些创新型、成长型企业因找不到增量空间而无法项目落地。另一方面，由于建设年代久远、早期规划建设标准低，目前国有老旧物业及老旧产业园区呈现出“三低三化”的现象，即产出效益低、利用效率低、建设档次低，产业分散化、功能单一化、设施老旧化，浪费了宝贵的土地空间资源，不利于产业转型升级及新旧动能转换。如何化解空间瓶颈、增加高端产业载体是越秀区当前经济发展的急迫需求。

案据：

1. 发展实体经济需要空间载体来实现。党的二十大报告提出，“建设现代化产业体系，坚持把发展经济的着力点放在实体经济上”。产业园是区域经济发展的重要企业载体，是建设现代化产业体系的着力点，更是促进区域经济高效发展的重要抓手，对促进体制改革、改善投资环境、引导产业集聚、发展开放型经济发挥着重要驱动作用。

2.积极培育创新创意创客空间。《广东省国土空间规划（2021-2035年）提出，结合城市更新和工业用地转型，引导社区空间复合化利用，在都市圈核心区发展规模适宜的嵌入式创新空间，推进创业服务、孵化器等新型创新创业平台建设。结合历史文化城区、工业遗产、景区的活化利用，建设文化产业集聚区、文化创意园区等创新空间。

3.加强产业空间供给和保障。《广东省国土空间规划（2021-2035年）提出，鼓励利用低效闲置的工业厂房、仓库，在不改变土地用途前提下，通过新建、扩建、拆建等方式对厂房进行升级改造，提高产业用地容积率。

建议：

建议区里在深入调研的基础上出台指导性意见和扶持政策，统筹推进国有老旧物业以及老旧产业园区改造提升，激活低效物业，盘活存量空间，优化资源配置，增加优质产业载体供给，以适应高质量发展的要求。具体建议如下：

一、加强统筹布局规划。全面盘活国有老旧物业、在摸清越秀区产业园区基本情况，建立老旧产业园区数据库，为改造提升工作打好基础。推动产业园区规划与经济社会总体发展规划、国土空间规划、产业规划等有机衔接，做好产业定位和改造规划，依法有序推进改造提升。明确国有老旧物业及老旧产业园区改造提升的方向，进行精准产业定位，实现整合集聚一批、清理退出一批、整体转型一批、改造提升一批，推动园区提质增效、产业集聚。加快推进美博城、流花服装批发市场等传统专业批发市场优化升级，打造规模化个性定制产业集群。

二、建立产业园区存量企业分类评价制度，推进园区土地资源“腾笼换鸟”。对用地低效、厂房闲置、产能过剩、能耗超限的企业，实施清退补偿政策，腾退空间用于引进符合产业园区发展方向的重点产业项目或建设园区公共服务配套设施。支持园区新建、扩建、拆建升级改造厂房，适当增加用地容积率，提升产业园区土地利用效率。鼓励园区企业根据厂房利用率，实施物业分割转让，用于引进创新类产业项目。

三、探索多种改造模式。一是鼓励引入合适的运营机构参与园区升级改造，由运营机构负责园区的改造建设、招商和运营；二是鼓励龙头企业参与改造，通过集体土地所有权流转或者企业统租的方式，让龙头企业作为改造实施主体进行园区投资建设和后期运营；三是政府主导改造，由政府依法收回国有土地使用权、征收集体土地，统一规划，统一组织改造，以货币补偿安置、建筑产权回购安置等方式实施。四是由村集体作为改造实施主体自筹资金对园区进行整体升级改造，改造建设完成后进行自主运营或引入运营机构进行统一运营管理。

四、依法依规处理好历史遗留问题。对一些企业因土地使用和房屋建设不规范导致不动产权证不能办理的历史遗留问题，可以制定相应的处理方案，明确补办的范围、条件、流程和部门的审批职责，确保改造提升工作顺利进行。通过土地出让合同管理，对获取土地后只能部分开发的企业，收回一部分已出让但长期未开发建设的土地，或者在确保不违反规划及用途不改变前提下，允许将未建设部分土地通过分割转让给其他优质企业开发建设，建立相应的项目退出和制约机制。

五、激发企业载体空间积极性。针对拟入住闲置资源的企业，在符合规划、安全要求和不改变土地用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款，并依法减免相关税费，调动企业空间换地积极性，鼓励其通过厂房加层、利用地下空间、翻建等途径实施零增地技改。支持旧厂房改造提升，鼓励建设高层大楼兴办数字经济、人工智能、新一代信息技术等新兴产业，大力发展楼宇经济。

六、加快推进优质中小企业梯度培育。中小企业是市场的主体，是保就业的主力军。“专精特新”中小企业尤其是国家级专精特新“小巨人”企业，是新发展阶段中小企业高质量发展的代名词。2023年，越秀区培育国家级“小巨人”企业2家，省级“专精特新”企业97家，优质中小企业数量须进一步提升。

要强化创新型中小企业—省级专精特新企业—国家级专精特新“小巨人”企业、科技型中小企业—高新技术企业双链条梯度培育体系建设。加快推动《广州市越秀区促进产业高质量发展的实施意见》配套措施尽快出台实施。

一是摸清全区企业基本情况，建立相应的工作服务微信群，围绕企业痛点难点开展精准化服务，围绕企业个性化需求，推动服务精准对接。

二是重点扶持培育企业发展。通过对重点企业的扶持和培育，增强企业成长速度，让更多接近或具备条件的企业及早进入“规上”盘子，成功申报省级“专精特新”企业，争创国家级专精特新“小巨人”企业。

三是引导企业加大科技投入，发挥财政对科技投入引导和激励的作用，促进企业科技创新、知识产权建设、企业品牌建设、科技成果的转化和人才培养。

四是引导中小企业为大企业配套生产或服务，促进产学研合作，向专、精、特、新的方向发展，形成大、中、小企业有机结合，专业化分工协作的结构。

五是促进区内企业合作，打造区内“内循环”。通过举办企业家沙龙或参观交流学习的形式，组织企业深入了解各企业产品或服务等情况，促成“邻企合作”，实现区域经济“内循环”，让区内关联企业互补，减少销售成本。